Профессиональное толкование права
Главная страница Карта сайта Версия для печати
Аналитика

25 января 2005

Наша общая, совместная, долевая

Почти восемь лет прошло с тех пор, как в нашем государстве реформирована система жилищно-коммунального хозяйства. Перестало быть диковинкой словосочетание «кооператив собственников квартир». Люди начали потихоньку привыкать к совместному ведению общего хозяйства в многоквартирных домах. Никому из нас невозможно обособиться в своей квартире, как в скорлупе. Хочешь не хочешь — у нас общие несущие стены дома, общее водо-, тепло-, электроснабжение, общая крыша, подвал, общие подъезды и лестничные марши — не может же каждый из нас не пользоваться ими?

Именно поэтому действующее законодательство определяет, что в доме должен быть зарегистрирован кондоминиум, а в акте регистрации — указана доля каждого: часть лестницы, уголок подвала, участок крыши. Часть земельного участка, на котором расположен дом и прилегающая к нему территория. Это определяет Закон «О жилищных отношениях».

Распоряжается нашим общим имуществом управляющий орган — КСК. КСК — некоммерческая организация и любую получаемую прибыль должна расходовать на содержание дома. Именно поэтому председатель КСК — выборная должность. Жильцы, выбирая председателя, доверяют ему право распоряжаться общим имуществом, и деньгами в том числе. Денежные средства по статье 117 Гражданского кодекса РК тоже относятся к общему имуществу «движимого» характера. КСК вправе пополнять общее имущество, заключать договоры на использование пустующих площадей, получая прибыль, которая потом должна пускаться строго на содержание дома. Но с согласия общего собрания жильцов, по решению, вынесенному не менее чем двумя третями голосов. Об этом четко говорит пункт 8 ст. 47 Закона «О жилищных отношениях».

Есть председатели предприимчивые, и есть не очень. У кого-то инстинкт хозяйственника, что называется, в крови — и в домах такого КСК всегда порядок. Причем целевые не возрастают, а если и производятся дополнительные сборы с жильцов, то в экстренных случаях. К примеру, хочешь не хочешь, а если в доме авария на элеваторном узле или потекла крыша, — приходится жильцам «скидываться» на ремонт.

А все остальные средства, идущие на благоустройство дома и придомовых территорий, предприимчивый председатель зарабатывает путем распоряжения доверенным общим имуществом.

В большинстве своем председатели КСК — честные и порядочные люди, каждый из которых по мере сил работает на общее благо. Конечно, отнюдь не во всех домах над подъездами стоят суперсовременные козырьки, на дверях кодовые замки и на окнах лестничных клеток висят тюлевые занавески. Кстати, подобный дом вовсе не вымысел автора. Он расположен в Алматы на углу улиц Абылай-хана и Жамбыла, им управляет КСК «Старый двор» и возглавляет кооператив Нурия Мусабекова.

Конечно, не у всех одинаковые условия. Гораздо сложней извлекать дополнительные доходы, к примеру, кооперативам, дома которых расположены на окраине, в отличие от оживленного делового центра города.

Но бывает и так, что вроде бы и дом в оживленном месте, и вроде бы КСК прибыль какую-то получает, а отчаявшиеся жильцы уже не знают, к кому обращаться, поскольку не видят никаких улучшений в содержании дома и живут, проще говоря, как на самой захудалой окраине.

Есть в Алматы, в микрорайоне «Самал-1», дом № 33. Расположен он в самом что ни на есть оживленном месте: прямо по соседству с гипермаркетом «Рамстор».

Председатель КСК «Самал» господин Д. Тумабаев распорядился общим имуществом дома: крышей и подвалом, еще год назад сдав их в аренду. КСК получает прибыль. Эта прибыль должна расходоваться на содержание и улучшение общего имущества дома.

Однако никакой пользы от этого жильцы не видят. Грязные, заплеванные лестницы, выбитые стекла на лестничных площадках — вот существующая реальность.

Никаких собраний по вопросу этих договоров не проводилось. Председатель в нарушение закона заключил их самостоятельно. Аргументирует он этот шаг тем, что такое право предоставлено ему уставом КСК, утвержденным тем же общим собранием.

Даже если это так, с момента его принятия состав жильцов поменялся. Так почему новый жилец не имеет права голоса по распоряжению своей долей в общей собственности? Именно поэтому общее собрание жильцов дома по заключению конкретных договоров аренды должно было быть проведено. И уж его решение было бы легитимным.

С большим трудом жильцы дома смогли получить от председателя копии заключенных договоров. За крышу, на которой расположена очень большая по размеру световая реклама уважаемого и богатого банка, КСК получает 15 500 тенге ежемесячно. За благоустроенный подвал площадью 240 кв. м — 48 303 тенге ежеквартально. То есть 67 тенге за квадратный метр ежемесячно. Всем понятно, что для дома, расположенного в престижнейшем районе, возле «Рамстора», подобная ставка арендной платы ничтожно мала. Это не просто дешево, в гражданском праве есть такое понятие — кабальная сделка. Так вот заключенные договоры аренды — просто кабала для собственников общей долевой собственности дома.

В преддверии нового года жильцы так и не смогли получить никакой вразумительной информации от председателя КСК по поводу того, продлены ли эти договоры аренды на следующий год и по каким ценам.

На собрании, проведенном жильцами дома № 33 8 января, председатель утверждал, что он знать не знал о том, что наружная реклама — дело дорогостоящее, а уж то, что цены на аренду офисных и складских помещений в районе «Рамстора» зашкаливают за 20 долларов за квадратный метр, он вообще впервые слышит…

Возможно, это и так. Но, как минимум, все-таки можно сделать вывод, что распорядился Д. Тумабаев доверенным ему имуществом крайне плохо. Непредприимчиво, скажем так. Поэтому, естественно, жильцам дома № 33 в микрорайоне «Самал-1», наверное, нужно решать вопрос о том, могут ли они в дальнейшем доверять общее имущество такому управленцу?

И может быть, нам всем, жильцам старых и новых домов по республике, не уповая на чудодейственные государственные программы, самим стоит задуматься о том, как управляются наши дома, в каком состоянии наша общая собственность?

Владимир Каратицкий,

Опубликовано: Общенациональная ежедневная газета «Казахстанская правда»

№ 226 (24836) 23.08.2005г.


« вернуться в список