Профессиональное толкование права
Главная страница Карта сайта Версия для печати
Аналитика

13 февраля 2004

Программа для мегаполиса

Одним из первых шоковых впечатлений алматинца, посетившего после долгого отсутствия столицу нашего государства — город Астану, является потрясение от размаха и темпов строительства. Так называемый новый город на левобережье Ишима вообще поражает воображение красотой и продуманностью архитектурных решений, изумительной подсветкой ночью уникальных зданий, выросших как по волшебству. Но тут возникает некоторое беспокойство за свой город — Алматы.

Что будет с Алматы?

Указом Президента Республики Казахстан от 10 февраля 2003 года, № 1019, утверждена Государственная программа развития города Алматы на 2003—2010 годы — чрезвычайно серьезный и всеобъемлющий документ. Ранее, 19 декабря 2002 года, постановлением Правительства Республики Казахстан № 1330 утвержден Генеральный план города Алматы на период до 2020 года, являющийся основным документом планирования градостроительного развития города Алматы в целях создания благоприятной среды жизнедеятельности и устойчивого развития города, обеспечения экологической безопасности, сохранения природы и культурного наследия.

Оба этих нормативно-правовых акта разработаны с учетом Закона Республики Казахстан «Об особом статусе города Алматы» и взаимосвязанности развития города Алматы с алматинской агломерацией. Красной нитью через эти акты проходит основной принцип: должен быть сохранен неповторимый архитектурный облик Алматы с учетом особой сейсмической зоны, в которой расположен наш город, необходимости сейсмоусиления около 50 % старого жилого фонда. Установлено, что должны быть осуществлены реставрация, реконструкция и благоустройство жилых кварталов и комплексов, представляющих историко-культурную ценность, являющихся образцами градостроительства XIX — начала XX столетий, 20—50-х годов XX века; сохранение жилых территорий, реабилитация и обустройство жилой среды центрального ядра города Алматы, поэтапная реконструкция районов массового строительства (микрорайонов 60—80-х годов и последующих периодов), включающая капитальный ремонт, перепланировку, надстройку реконструируемого фонда, снос 1,15 млн. кв. м амортизированного фонда и новое строительство комфортного сейсмостойкого жилья в объеме 1,41 млн. кв. м общей площади высотных зданий (12—16-этажных) с комплексным благоустройством, архитектурно-пространственное завершение и формирование системы общественных зон и центров этих зон.

Очевидно всем, что Алматы, «южная столица», строится тоже достаточно бурно. Возводятся и реконструируются очень красивые и современные административные здания. Достаточно серьезными темпами осуществляется строительство многоэтажных жилых комплексов повышенной комфортности. В прилегающих к городу природно-ландшафтных зонах строятся малоэтажные городки коттеджного типа. К большому сожалению, жилье во вновь строящихся многоэтажных жилых комплексах повышенной комфортности и в коттеджных городках очень многим, мягко говоря, не по карману; не каждый сможет заплатить более 100 тыс. тенге за квадратный метр строящегося жилья. И практически не обновляется, не реконструируется и не ремонтируется старый жилой фонд в историческом центре Алматы — «сталинские», «хрущевские», «кунаевские» дома, не говоря уже о так называемых спальных районах массового строительства 60—80-х годов.

КСК — это… мы?!

Одним из самых распространенных штампов, укоренившемся в общественном сознании, является словосочетание «поборы КСК с жильцов». Под этим чаще всего понимаются «вдруг» появляющиеся в квитанциях об оплате коммунальных расходов суммы средств, предназначенных на ремонт общей совместной собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме — подъездов, лестниц, лифтов, крыш, чердаков, подвалов, внеквартирных либо общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка, включая элементы благоустройства и другого имущества общего пользования (п. 2 ст. 31 Закона РК «О жилищных отношениях»). К сожалению, с легкой руки популистов, этот штамп получил достаточно широкое распространение и гуляет по многим средствам массовой информации. Между тем, если разобрать это словосочетание исходя из его буквального словесного выражения, получается нонсенс. Ведь что есть КСК — кооператив собственников квартир? Объединение всех собственников квартир, то есть тех самых жильцов. Получается, что «поборы КСК с жильцов» — это поборы жильцов с самих себя?

Между тем статья 25 Закона «О жилищных отношениях» прямо обязывает всех собственников помещений (к ним относятся и владельцы нежилых помещений, к примеру магазинов на первых этажах жилых зданий) пропорционально площади помещения, находящегося в собственности, участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, нести ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности. Соответственно, о каких «поборах» может идти речь? У многих алматинских председателей КСК настольной книгой является Закон Республики Казахстан «Об особом статусе города Алматы» — один из самых коротких по содержанию (всего 6 статей) законодательных актов РК. Многие из них до сих пор надеются на помощь из средств бюджета г. Алматы и из так называемого внебюджетного фонда при акиме г. Алматы, предусмотренного ст. 6 ЗРК «Об особом статусе города Алматы». Однако бюджет практически не имеет возможности и законодательной основы на ремонт и реконструкцию частного жилого фонда. В чем причина такого положения дел? На наш взгляд, в несовершенстве многих норм современного жилищного законодательства.

Наша общая совместная, неделимая

Главным, ключевым, вопросом при решении проблемы реконструкции жилого фонда является вопрос о распоряжении общей совместной собственностью. Правовой аксиомой является то, что право собственности на недвижимое имущество в Республике Казахстан возникает с момента государственной регистрации. В соответствии со статьей 32 Закона РК «О жилищных отношениях», общая совместная собственность жильцов возникает при регистрации объекта кондоминиума (жилого дома) как единого имущественного комплекса. Кондоминиум обязан быть зарегистрирован. Однако по городу Алматы и, на наш взгляд, по республике в целом зарегистрировано кондоминиумов не более трети от общего количества. Председатели КСК объясняют эту ситуацию тем, что они зачастую не могут изыскать средств на регистрацию объектов кондоминиума. Пункт 2 статьи 32 ЗРК «О жилищных отношениях» устанавливает, что до такой регистрации сделки участников кондоминиума либо
органа, управляющего объектом кондоминиума, связанные с общей собственностью, не приобретают юридической силы. Таким образом, если КСК, в котором жилые дома не зарегистрированы как объекты кондоминиума, заключает договор, к примеру, на сдачу в аренду подвала или на капитальный ремонт жилого дома, включающий реконструкцию мест общего пользования, — такой договор де-юре может быть признан недействительным.

На наш взгляд, регистрация кондоминиумов должна осуществляться не явочным, а систематическим порядком, без взимания каких-либо сборов за регистрацию указанных объектов недвижимости. Очень неясно определен в законодательстве вопрос о членстве в КСК. Вопрос этот достаточно серьезен, как с точки зрения распоряжения общей совместной собственностью членов кондоминиума (на которую делает упор автор данной статьи), так и с иных позиций — от этого зависит учет голосов при проведении собраний по принятию решений по особо важным вопросам, когда требуется квалифицированное большинство голосов и т. п. Дело в том, что этот вопрос сейчас стоит достаточно остро. При существующем оживлении на спекулятивном рынке жилья достаточно часто бывает так, что одна квартира в жилом доме меняет за короткий срок двух, трех и более собственников, каждый из которых понятия не имеет, какой КСК (либо иной орган управления кондоминиумом) обслуживает дом, в котором он купил-продал-перепродал квартиру. Достаточно распространена ситуация, когда собственник квартиры в ней не проживает и вообще не появляется; проживают в ней родственники, знакомые либо арендаторы, зачастую не заключившие письменный договор аренды с собственником. В таких случаях собственник квартиры (помещения) никак не участвует в делах КСК, в том числе и по вопросам, касающимся распоряжения общей совместной собственностью. Между тем, на наш взгляд, вопрос, касающийся предоставления жилых помещений в многоквартирных жилых домах (кондоминиумах) во временное пользование, должен быть более конкретизирован в действующем законодательстве. Полагаю, наиболее правильным было бы закрепление за собственником обязанности при предоставлении помещения, находящегося в его собственности, во временное пользование, выдавать арендатору доверенность, аналогичную существующей в гражданском законодательстве доверенности на право управление домом, предполагающей у арендатора широкий круг и обязанностей, делегированных собственником.

В Конституции РК есть фраза: «Собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу». Полагаю, что распоряжение общей совместной собственностью в жилых домах в первую очередь должно служить общественному благу. Если это в интересах большинства, то меньшинство должно подчиниться. Решение по этим вопросам должен принимать орган управления кондоминиумом, которому даны на это полномочия большинством собственников. И это должно быть четко и ясно закреплено в законе и подзаконных актах.

Владимир Каратицкий,

Опубликовано: Общенациональная ежедневная газета «Казахстанская правда»

№ 294–295 (24604–24605) 25.12.2004г.


« вернуться в список